一位情感专家在做节目时谈到一个看法,现代社会,很多的家庭问题都来源于房子,年轻人结婚、孩子上学等需求要买房子,房子不够住了寻思着换房子,可以说,如果一个家庭把居住解决踏实了,很多人生活问题就迎刃而解。回观这一二十年的房价走势,随着城市化不断深入,房价也是一路上扬,有人借空“六个钱包”买房,也有人驻足观望,房价的关注从来没有离开大家的视线。不过,在一些专家看来,随着住房空置率增加,缺房时代已经过去,未来的房价难以重复过去的走势。
事实上,楼市并没有像一些人期望的那样发展。很多人认为,这次突发事件后,楼市将迎来萧条期,房价也不可避免的回调。但从统计部门公布的数据来看,自3月份全国售楼处逐步恢复开门以来,出现了量价齐升的局面,虽涨幅不断收窄,但按照这个趋势的话,若不出意外,本月公布的6月份商品房销售数据将实现全面转正。当下楼市的走向,确实出乎很多人意料。就原因来讲,按照业内人士分析,有来自于高净值群体出于资金避险的买房需求,也有前期楼市停顿期的累积购房需求释放。在这样的大环境下,房价还会高歌猛进吗? 答案显而易见!楼市的起起伏伏、房价的点滴变化,国家掌握的情况自然比我们更全面也更真实。房子作为一种民生商品,不仅关乎的老百姓的幸福指数,也关系到国家金融系统和经济发展安全。根据相关统计数据显示,即使在风波期间的2020年第一季度,楼市调控频次就多达171次,可以看出,国家对楼市的调控并没有放松。今年的两会报告,加上央行的几次报告,均强调一个核心词:房住不炒,与此同时,楼市还伴随有3个消息,给当下和未来的楼市服下“定心丸”。
第一,因城施策 对楼市的管控,我们一直也在摸着石头过河,不断总结经验。前些年,当时更多的是倡导全国一盘棋,比如对首套房、二套房的房贷利率都一样,各个城市的差别也不大。但随着楼市发展,各个城市的楼市出现了分化,因城施策的智慧化提出和实施,无疑是保持楼市平稳的“法宝”。 根据央行在2020年金融市场电视电话会议上的要求,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进房地产市场平稳运行。而在随后发布的一季度《货币政策执行报告》中也再次强调,要保持连续性、一致性和稳定性。房地产作为一种资金密集型行业,在稳定的金融政策定调下,房价“出轨”的概率就小多了。
第二,共有产权房入市 对于年轻人来说,即使能付上月供,但积蓄不够,30%的首付款不是说有就有的,如何破解是摆在购房者面前的一大难题。根据公开信息显示,青岛城阳区在2020年以来推出了共有产权新政试点,在6月16日再次升级,其实基本覆盖了在该区有正式工作的所有人员,政策将人才分为7类,其中1-4类人才共有产权房,政府出3成,个人出7成,只要在该区工作满8年、缴纳社保,满期后政府所占的3成产权就直接送给买房人,相当于零首付7折买房。而5-7类人才,政府与个人的产权比例为2:8,5年后人才逆回购,相当于购房者出1成首付,剩余的20%享受了5年无息贷款。 其实,共有产权房作为住房供应端的一种创新,目前已在北京、上海、南京、西安、淮安、广西和广东等省市试点,从实施的情况看,主要分政府和个人5:5或者3:7两种产权组合方式,共有产权房由于建房的土地成本比较低,其售价一般相当于市场价格的70%,对于购买力不够的年轻人来说,无疑是一项丰厚的福利,随着各地试点经验不断积累,全面推广或指日可待。
第三,房贷转LPR 6月20日公布的最新LPR显示为4.65%,相比2019年8月20日首次报价LPR的4.85%,下降了20个基点,按照100万贷30年算,每个月可少还124元。根据央行公告显示,2020年1月1日后,所有的房贷均按照新的LPR办理,对于在此之前的商业浮动存量房贷利率也给予了一次选择机会。从机构监测的数据来看,6月份全国41个重点城市首套房和二套房平均房贷利率下降了4BP和3BP,很显然是市场需求呈现了降温趋势,而LPR具有更贴近市场利率变化的优势,对楼市也多了一项政策把控工具。 通过以上的信息可知,在政策管控下,楼市在经历一波需求释放后又将回归到常态,这个时候再炒房自然就显得很不明智。对于刚需购房者来说,在这样的市场状态下就不用那么着急了。楼市平稳对刚需是好事,但对这两类人则恰恰相反。
根据海报观察的报道显示,济南中铁城拿地价1.3万元/平米,日前售价以1.09万元/平米开售,房企为了生存,割肉在所难免。根据信息显示,低于成本价销售不是个例,目前已有唐冶、汉峪和章丘等多个区域、几十家开发商的销售举步维艰。其实,在2016年底到2017年初,全国很多城市都出现了“高价地”,目前上市量也不容乐观,一方面要面临新的低价地块竞争,另一面还要支付高昂的财务成本。所以,对于这些拿了高价地的开发商来说,日子不好过是必然。现在市场也没有大幅上行的机会,对于这些开发商来说,降价销售、亏本售出或是一个艰难但又不得不做出的选择。 还有一类人是炒房客。就目前看,即使在一些楼市热点地区,房价的涨幅也比较小,一旦房子进入二手房市场,加上各种税费和资金成本,说不定还要亏损,在热点城市同时还有一个比较共同的特点,即对新购的商品房有2-5年不等的限售时间,眼看着持续增加的成本,但想卖又卖不了,是不是有想大哭一场的想法。 当然,应该还有一个心结存在不少人的心中待解,即如果不买房,难道眼睁睁地看着存在银行的钱贬值吗?
根据央行发布的5月份金融统计数据显示,截止到5月末,M2同比增加11.1%,余额达到210.02万亿。在一些人看来,一边是不断增加的货币,另一边则是缺少抗通胀的标的,难道钱就一直这样贬值下去吗? 自然不是!从央行货币政策委员会6月24日召开的2020年第二季度例会来看,会议强调了“把握保增长与防风险的有效平衡”、“坚持总量政策适度”。如果对此我们还不是很清楚的话,那么,央行行长6月18日在陆家嘴论坛上的话就更为直观明了: 疫情应对期间的金融支持政策具有阶段性,要注重政策设计激励相容,防范道德风险,要关注政策的‘后遗症’,总量要适度,并提前考虑政策工具的适时退出。 一句话理解是,这几个月的货币政策具有特殊性,并不具有持续性,这与他去年表态的“不会让老百姓手中的票子变毛了”具有一致性。 买房还是存钱,对于很多人来说确实是一个难做的选择题。但从当下楼市的状态、国家坚持“房住不炒”的政策定力以及货币政策看,则是“一锤定音”了,在当下市场下,买房保值未必是好选择,存钱也未必就是错误的策略,存钱等待或是比较明智的做法,而拿高价地的开发商和炒房客付出应有的代价也算是一个教训。
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